2011年，政府出臺(tái)上調(diào)按揭利率和限制每戶家庭購房數(shù)量等舉措來抑制房地產(chǎn)市場過熱，如今調(diào)控即將進(jìn)入下半場。財(cái)經(jīng)觀察年中改革系列策劃，本期聚焦樓市調(diào)控。

房價(jià)轉(zhuǎn)跌 房企降級(jí)

首先來自房價(jià)方面的變動(dòng)。據(jù)中指院最新的報(bào)告顯示，6月份全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10923元/平方米，環(huán)比5月份下跌0.5%，連續(xù)第2個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.18個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，71個(gè)城市環(huán)比下跌，29個(gè)城市環(huán)比上漲。

這是繼5月份出現(xiàn)2年來的首次環(huán)比下滑后，6月份百城住宅均價(jià)再次環(huán)比下滑，且跌幅擴(kuò)大。而在房價(jià)最為堅(jiān)挺的一線城市，也僅有上海的新房均價(jià)環(huán)比上漲，北京、廣州、深圳的新房均價(jià)則全部下跌。

與此同時(shí)，房企也面臨業(yè)績轉(zhuǎn)折。此前據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)發(fā)布5月份銷售數(shù)據(jù)的20余家房企中，有半數(shù)房企前5月業(yè)績出現(xiàn)同比下滑。值得注意的是，在被稱為樓市推盤旺季的“紅五月”中，更多房企5月份單月業(yè)績與4月份相比也出現(xiàn)環(huán)比下降。

而房產(chǎn)評(píng)估公司克而瑞信息集團(tuán)7月1日通過旗下最新升級(jí)上線的“房價(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)”宣布，對(duì)中國全國21座城市的千余個(gè)樓盤的評(píng)級(jí)進(jìn)行了下調(diào)，其中不乏萬科、綠地、萬達(dá)、保利、中海、碧桂園、恒大等知名房企的旗下項(xiàng)目。

政府態(tài)度轉(zhuǎn)折：只做別說

但令人意外的是，中央政府并沒有就直接支持樓市發(fā)出任何信號(hào)，表明政府希望看到房價(jià)調(diào)整。

此前，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊回答記者對(duì)于未來地方政府如何調(diào)整樓市政策的提問時(shí)表示，各地調(diào)整樓市政策的總基調(diào)是，始終鼓勵(lì)保護(hù)消費(fèi)需求，遏制投資需求；而是否取消限購，每個(gè)地方應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況做出判斷。住建部的風(fēng)向是，要求省會(huì)城市原則上不能放開限購。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有杭州、天津、長沙等約20個(gè)城市通過放寬落戶條件、大學(xué)生購房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金貸款等方式，直接或間接地實(shí)行了“寬松”。

目前的"潛規(guī)則"是多地仍不能公開放松限購或堂而皇之救市，地方政府繞道暗中執(zhí)行，只做不說。而呼和浩特則是率先打破限購的紅線。

樓市風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期增加

現(xiàn)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)是，購房者將等待市場回穩(wěn)，因?yàn)橐恍┑貐^(qū)的房價(jià)已經(jīng)大幅下降，而杭州更限制開發(fā)商降價(jià)幅度不得超過15%，另外一些城市已放寬限購令。

一些大型銀行如公工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行和農(nóng)業(yè)銀行的個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)占比均不小，該業(yè)務(wù)貸款占貸款總額的比例，由工行的16%到農(nóng)行的22%。

如果房地產(chǎn)市場大幅滑坡，銀行可能面臨大規(guī)模虧損。華爾街日?qǐng)?bào)報(bào)道稱，一些銀行為規(guī)避限貸規(guī)定，隱藏了面向房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，這讓相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)變得更加復(fù)雜。

而個(gè)人按揭貸款僅占貸款總額4%的民生銀行，則贏得了央行允許下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

中央政府似乎決心讓房地產(chǎn)市場自然調(diào)整，讓市場意識(shí)近年來的過度發(fā)展，但是房價(jià)的螺旋式下降，將削弱當(dāng)局為實(shí)現(xiàn)7%-7.5%GDP增長所付出的努力，而房地產(chǎn)投資現(xiàn)時(shí)在GDP的占比大于12%。

中金公司周一研報(bào)認(rèn)為，房地產(chǎn)降溫將拖累今年GDP增速向下1個(gè)百分點(diǎn)。中金認(rèn)為，從長周期看，中國房地產(chǎn)面臨趨勢性拐點(diǎn)。

結(jié)語

經(jīng)過多年調(diào)控未果之后，政府終于意識(shí)到將房地產(chǎn)市場交給市場來決定可能是化解風(fēng)險(xiǎn)堰塞湖的有效辦法，但這也取決于房地產(chǎn)市場放緩對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊程度有多大。