2014-07-24 14:10:14 來源: 河北滏瑞特|滏瑞特集團|滏瑞特地產(chǎn)|滏瑞特建材|滏瑞特時代廣場|滏瑞特健身俱樂部|滏瑞特貿(mào)易——河北滏瑞特集團
多地庫存增長,20城市松綁
政策差別化明顯,一線城市仍不會輕易放棄限購
23日,《經(jīng)濟參考報》記者從??谑蝎@悉,該市日前已下發(fā)內(nèi)部文件,決定中止執(zhí)行商品房限購政策,不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。事實上,與??陬愃疲嗟牡胤秸畬λ山壪拶彽膽B(tài)度已經(jīng)由觀望轉(zhuǎn)向付諸實踐。
市場機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,地方政府在樓市降溫的情況下,松動調(diào)控幾乎已經(jīng)成為定局。截至目前,包括海口在內(nèi)已經(jīng)有20個城市松綁限購政策。業(yè)內(nèi)分析認為,今年以來,房地產(chǎn)市場的持續(xù)降溫和逐漸走高的庫存壓力,導(dǎo)致地方政府放松調(diào)控意愿增強。整體來看,束縛房地產(chǎn)市場3年之久的樓市限購政策已經(jīng)迎來退出窗口期。
跟風(fēng)
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據(jù)??谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負責(zé)人介紹,本周一,海口市已下發(fā)內(nèi)部文件中止限購政策,并對行業(yè)內(nèi)進行了口頭通知。該負責(zé)人表示,取消限購是根據(jù)上級部門“雙向調(diào)控”的精神,在結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實際情況下,并參照其他城市做法做出的決定。
記者從多個渠道了解到,這份標(biāo)號“海府辦【2014】148號”的文件由??谑腥嗣裾k公廳下發(fā)。文件中指出,從即日起中止執(zhí)行商品房限購政策,不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。同時指出,中止執(zhí)行房地產(chǎn)限購政策后,相關(guān)單位要加強市場監(jiān)管,遏制投資投機炒房,抑制商品住房價格過快上漲。
另有資料顯示,根據(jù)7月初??谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局數(shù)據(jù),2013年全年??谏唐贩夸N售總面積337萬平方米,今年1月至5月共銷售120萬平方米,商品房銷售量同比下降17%,目前庫存面積為560萬平方米,消化庫存有一定壓力。
業(yè)內(nèi)消息顯示,??谑写舜螀⒄樟似渌鞘腥∠拶彽淖龇?,由住建局擬文,??谑姓鷾?zhǔn),最終在內(nèi)部下發(fā)文件。
??诖溯喯拶徴咂鹗加?011年2月,期間多次有“解除限購”傳聞出現(xiàn)。今年6月,??谑幸呀?jīng)開始實行新的購房入戶政策,鼓勵具有海南省戶籍的居民購房入戶,規(guī)定面積120平方米以上,可以有5個親屬的入戶指標(biāo)。希望達到消化庫存商 品 房 , 刺 激 住 房 剛 性 需 求 的 目標(biāo)。
與??陬愃?,近日有業(yè)內(nèi)消息稱,廣州南沙正在申請放開限購,如果該申請能最終落地,將對盤活南沙的存量房有較大幫助。公開數(shù)據(jù)顯示,目前南沙區(qū)商品住宅庫存量面積已達118萬平方米,按照今年前5個月的月均5萬平方米消化速度,預(yù)計需要2年時間才能消化完畢。
走向
松綁政策呈現(xiàn)差異化
來自中原地產(chǎn)研究部的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至目前,已經(jīng)有44個城市發(fā)布與限購相關(guān)的樓市調(diào)整政策,包括??谠趦?nèi)有20個與松綁限購相關(guān),與落戶政策有關(guān)的有4個城市,與購房及公積金補貼有關(guān)的有6個城市,發(fā)布其他各類救市政策的合計14個城市。
該機構(gòu)分析指出,這些對限購政策進行松綁和變通調(diào)整的城市,主要分為兩類:一類為呼和浩特、南寧、濟南等發(fā)布明確政策文件,松綁限購政策;另外一類則為蘇州、南昌、廈門、溫州、昆明、成都、天津濱海新區(qū)、長春、蘭州、無錫、杭州、溫州等16個市(區(qū)),雖未明確發(fā)文,事實上卻有松綁政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者,未來在“執(zhí)行限購的46個城市”中,將在限購政策上出現(xiàn)明顯的分化。
事實上,和其他不堪樓市下行壓力、庫存漸增的城市相比,一線城市盡管面臨同樣嚴峻的市場形勢,但是在限購政策方面,目前尚未出現(xiàn)明顯松動。此前,市場傳言上海市有意松綁限購政策,但隨即被當(dāng)?shù)胤裾J。上海市政府新聞發(fā)言人公開表示,上海嚴格執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,不會放松調(diào)控。
“一線城市,因為需要控制人口,而且經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度不高。預(yù)計限購政策將長期執(zhí)行?!睆埓髠シ治稣J為,北上深廣不會輕易放松限購政策。
“二線城市中,經(jīng)濟相對比較好的城市,比如廈門、南京、武漢等城市有可能繼續(xù)執(zhí)行限購,但在執(zhí)行層面上可能部分放松??赡苤恍袆硬话l(fā)文,也有可能在落戶政策上出臺放松文件?!睆埓髠フf。
業(yè)內(nèi)還有分析認為,此前,呼和浩特市明確發(fā)文松綁限購的做法令很多“敢做不敢言”的城市有了借鑒榜樣。甚至有消息稱,多個城市曾前往呼市“取經(jīng)”。而在張大偉看來,此前呼市的做法能夠得到中央層面的默認許可,是在情理之中。
“二線城市中經(jīng)濟一般的城市及三線城市,未來可能會全面放松限購,而且會發(fā)布政策取消限購,以達到用政策本身的松綁影響市場預(yù)期的作用?!睆埓髠フJ為,這些城市往往是庫存積累嚴重、樓市銷售接近停滯的城市,明文取消限購政策,是目前能夠救市的無奈之策。
陰霾
去庫存仍為最大壓力
市場分析機構(gòu)CR IC研究中心認為,上半年以來,房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整,成為導(dǎo)致中國經(jīng)濟下行的最大因素?!霸跊]有強大外力干預(yù)情況下,房地產(chǎn)市場通過自身完成調(diào)整的周期更多取決于價格的回調(diào)、需求的釋放、庫存的去化?!?/span>
上海易居房地產(chǎn)研究院7月14日發(fā)布《6月份新建商品住宅庫存報告》。報告指出,截至6月底,受監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量 環(huán) 比 增 長2 . 8 %,同 比 增 長22 .9%,庫存再創(chuàng)歷史新高。同時,包括北上深廣等35個城市新建商品住宅存銷比為18 .1,這也意味著市場需要用18 .1個月的時間才能消化完這些庫存。而在5月份,該存銷比數(shù)值為16.4。
易居研究員嚴躍進告訴《經(jīng)濟參考報》記者,6月份庫存去化周期超過18個月,表明去化壓力空前大,這將壓制房價,預(yù)期未來幾個月多數(shù)城市房價將下跌。從今年上半年行情看,庫存去化的速度不斷放緩,房企的資金周轉(zhuǎn)也愈發(fā)艱難。伴隨庫存增加這個態(tài)勢,地方政府救市的沖動也愈發(fā)強烈。
報告還顯示,截至6月底,35個城市中,有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江等3個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達到97.5%、87.0%和86.0%。
新任住建部部長陳政高日前對房地產(chǎn)政策完善提出了三點落實意見:千方百計消化庫存;進一步加強房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整;完善房地產(chǎn)項目周邊配套設(shè)施。尤其是“千方百計消化庫存”的表述,無疑將成為地方政府后續(xù)樓市調(diào)控政策的重要依據(jù),高庫存城市的限購政策退位也將成為大勢所趨。
實際上,截至目前,重點城市住宅成交量仍在低位徘徊,全國市場區(qū)域分化明顯。中原地產(chǎn)監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示,7月前20日新建住宅成交面積日均值較6月下降4%,除一線城市下滑幅度較為明顯之外,二線城市小幅下降6%,而三四線城市則微升1%。
而從全國市場銷售情況來看,根據(jù)統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù),上半年全國商品房銷售額31133億元,同比下降6 .7%。雖然降幅比1月至5月份收窄,但整個上半年均處于負增長區(qū)間。值得關(guān)注的是,當(dāng)下市場區(qū)域分化明顯,尤其是東部地區(qū)上半 年 商 品 房 銷 售 額 同 比 下 降14 .0%。
張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者,大部分松綁限購城市的特點都是人口漲幅放緩,庫存壓力巨大。以此前明文松綁限購的呼和浩特市為例,根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示,2013年底,呼市的住宅去化周期高達37個月,排在全國35個大中城市之首。
業(yè)內(nèi)普遍認為,庫存增加、銷售低 迷 是 地 方 政 府 松 綁 樓 市 限 購 政策、刺激需求的主要動因。呼和浩特、濟南、南寧、??诘瘸鞘袩o一例外都受到樓市庫存的壓力。而這些城市實施增加市場信心的政策,主要也是為了刺激需求消化庫存,減少房企資金沉淀,加速資金流動,同時防止引起金融風(fēng)險。
“綜合來看,本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔?!睆埓髠ジ嬖V記者,地方政策松綁限購政策的意愿正在逐漸走強,尤其是在樓市持續(xù)降溫的情況下,松動調(diào)控已經(jīng)成為定局。預(yù)計未來還會有更多城市出臺不同角度、不同程度的松綁政策。