三分鐘讀懂：2016中國(guó)下半年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌

2016年瞬間過(guò)半，縱觀上半年的樓市，猶如過(guò)山車(chē)一般刺激。新年伊始，房地產(chǎn)政策接二連三出臺(tái)，隨著調(diào)整首次購(gòu)房最低首付比例、降低契稅和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策等多個(gè)利好政策來(lái)襲，中國(guó)樓市猶如脫韁野馬，一發(fā)不可收拾，成交節(jié)節(jié)攀升，樓市火爆行情前所未有。

　　但是隨著地方政府因城施策力度加大，熱點(diǎn)城市政策持續(xù)收緊，房?jī)r(jià)很有可能在接下來(lái)的半年內(nèi)出現(xiàn)新的變化，所以看看下面的分析，沒(méi)準(zhǔn)就能對(duì)房?jī)r(jià)接下來(lái)的變化有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)。

　　全國(guó)情況

　　根據(jù)最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年1到6月全國(guó)百城房?jī)r(jià)總體走勢(shì)是漲，從1月到6月全國(guó)百城房?jī)r(jià)漲幅達(dá)7個(gè)百分點(diǎn)，尤其是3月環(huán)比漲幅突破1%。巧合的是該時(shí)間段正是深圳、上海樓市最為火爆的時(shí)期，隨之而來(lái)的就是兩地政府出臺(tái)最新限購(gòu)政策，所以在4月份之后全國(guó)百城樓市環(huán)比上漲幅度下降，但總體趨勢(shì)依然呈現(xiàn)較為強(qiáng)勁的上漲走勢(shì)，并較之1、2月份環(huán)比上漲差距拉大。轉(zhuǎn)播到騰訊微博

　　另一方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有60個(gè)和49個(gè)，二線(xiàn)城市已經(jīng)正式取代一線(xiàn)城市成為房?jī)r(jià)上漲“領(lǐng)頭羊”，5月廈門(mén)、合肥、南京新房環(huán)比漲幅均超過(guò)4%，而此前的“領(lǐng)頭羊”深圳新房環(huán)比漲幅只有0.5%。

　　融360房貸（fanhdai123）認(rèn)為，一線(xiàn)樓市走向?qū)θ珖?guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)具有帶動(dòng)作用。盡管3月之后政府出臺(tái)了史上最嚴(yán)的限購(gòu)政策，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅趨緩，但產(chǎn)生的漣漪效應(yīng)波及到了二線(xiàn)城市。

　　另一方面，雖然目前全國(guó)房?jī)r(jià)仍在上漲，但同中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金十年”亦不可同日而語(yǔ)，更何況一線(xiàn)城市的限購(gòu)政策愈發(fā)嚴(yán)格，重點(diǎn)的二線(xiàn)城市也逐步進(jìn)入到窗口調(diào)整階段，所以在未來(lái)的半年時(shí)間內(nèi)如果沒(méi)有重大利好刺激政策出臺(tái)，全國(guó)房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)大幅上漲的情況，將會(huì)維持在目前穩(wěn)步上漲的階段。

　　當(dāng)然，對(duì)于購(gòu)房者而言，買(mǎi)房肯定不能看均價(jià)，還需要因地制宜，畢竟城市間差異太大。

　　一線(xiàn)城市

　　一線(xiàn)城市中，半年來(lái)深圳房?jī)r(jià)上浮最大為16.8%，廣州最低4.2%，北京上海分別為7%和9.6%，房?jī)r(jià)整體上都呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)。轉(zhuǎn)播到騰訊微博

　　轉(zhuǎn)播到騰訊微博

　　值得關(guān)注的是，上海及深圳在實(shí)施限購(gòu)政策之后，房?jī)r(jià)上漲雖有所放緩，但市場(chǎng)表現(xiàn)并未趨于冷淡，而且就目前現(xiàn)狀而言，一線(xiàn)城市全面放開(kāi)限購(gòu)的可能性不大，所以預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在下半年漲幅將繼續(xù)趨緩。

　　二線(xiàn)城市

　　對(duì)于二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，當(dāng)前城市分化格局明顯，部分熱點(diǎn)城市在持續(xù)寬松政策影響下，市場(chǎng)呈現(xiàn)過(guò)熱發(fā)展趨勢(shì)，而有些城市并沒(méi)有受到火爆市場(chǎng)的影響，房?jī)r(jià)變化較小，市場(chǎng)變現(xiàn)也較為良好。

　　具體來(lái)看就是以合肥、蘇州、南京、廈門(mén)為主的重點(diǎn)二線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)半年漲幅分別為合肥16% 、20.3%、 18.8%及16.7%，漲幅速度甚至都已超過(guò)一線(xiàn)城市，令人驚訝。轉(zhuǎn)播到騰訊微博

　　今年上半年在貨幣信貸寬松、調(diào)控政策環(huán)境影響下，市場(chǎng)預(yù)期顯著改善、消費(fèi)者集中入市，導(dǎo)致部分二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)局部高熱，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超市場(chǎng)承受能力，但是預(yù)計(jì)下半年將成為這些城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”，尤其是合肥率先頒布了新一輪的限購(gòu)政策，而結(jié)合目前市場(chǎng)情形來(lái)看，其他城市陸續(xù)跟進(jìn)或許將成為大概率事件，如果這些城市陸續(xù)實(shí)施限購(gòu)政策，將對(duì)火熱的房?jī)r(jià)起到降溫作用。

　　同時(shí)，二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)需要市場(chǎng)的強(qiáng)力支撐，但是相比于一線(xiàn)城市而言，二線(xiàn)城市缺乏持續(xù)上漲的動(dòng)力，所以未來(lái)房?jī)r(jià)上漲將日趨放緩。

　　另一方面，以重慶為代表的部分二線(xiàn)城市并沒(méi)有受市場(chǎng)及政策的影響出現(xiàn)暴漲的情況，比如重慶半年來(lái)房?jī)r(jià)上漲僅為2.9%。

　　究其原因來(lái)看，無(wú)外乎兩點(diǎn)，一是供求關(guān)系平穩(wěn)，購(gòu)房者并未盲目入市，也沒(méi)有投資炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)；二是用地供應(yīng)充足，眾所周知，合肥、廈門(mén)等城市上半年頻現(xiàn)“地王”，土地溢價(jià)率嚴(yán)重，而重慶近幾年的做法是增加有效供給量，收儲(chǔ)了大量土地，以滿(mǎn)足自住需求。

　　但這類(lèi)城市在下半年需要警惕市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)，防止出現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題，以避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象。

　　三四線(xiàn)城市

　　對(duì)于廣大的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，目前庫(kù)存壓力仍較高，未來(lái)市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主，所以?xún)r(jià)格將維持穩(wěn)定。

　　但需要注意的是，受熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市帶動(dòng)，其周邊的三四線(xiàn)城市價(jià)格漲幅也不斷擴(kuò)大，鄰近北京的廊坊及廣深附近的東莞典型代表。這些城市，受大城市需求輻射影響，未來(lái)房?jī)r(jià)發(fā)展預(yù)期樂(lè)觀，同時(shí)，這些城市也要注意到，一二線(xiàn)樓市過(guò)熱會(huì)導(dǎo)致一些投資者為防范風(fēng)險(xiǎn)將投資標(biāo)的轉(zhuǎn)至三四線(xiàn)城市，很可能會(huì)在短時(shí)間帶動(dòng)該地區(qū)的房?jī)r(jià)暴漲，所以對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的防控也是要早做準(zhǔn)備。

　　另一方面，如果對(duì)于眾多三四線(xiàn)城市不能解決好經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，落實(shí)各項(xiàng)利好政策的話(huà)，下半年仍將陷于房?jī)r(jià)下跌、庫(kù)存高企的“困局”。比如唐山，作為重工業(yè)及資源型城市，房?jī)r(jià)在上半年不僅沒(méi)有保持上漲，反而自三月之后開(kāi)始下跌，房?jī)r(jià)前景堪憂(yōu)。

　　政策

　　自去年年底以來(lái)，中央定調(diào)大力去庫(kù)存，包括中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的去庫(kù)存指示、降準(zhǔn)降息政策的出臺(tái)、購(gòu)房層面刺激政策的出臺(tái)等，都利好去庫(kù)存目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　不過(guò)我們也應(yīng)當(dāng)注意到，雖然樓市總的基調(diào)是去庫(kù)存，但當(dāng)前城市分化格局明顯，部分熱點(diǎn)城市在持續(xù)寬松政策影響下，市場(chǎng)呈現(xiàn)過(guò)熱發(fā)展趨勢(shì)，一線(xiàn)城市已率先出臺(tái)調(diào)控收緊措施，上海和深圳的限購(gòu)政策加碼，北京通州將商住納入限購(gòu)范圍，一線(xiàn)城市周邊部分三四線(xiàn)城市也開(kāi)始加強(qiáng)樓市管控，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

　　另一方面，以合肥、廈門(mén)、蘇州、南京為首的強(qiáng)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)地價(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，合肥對(duì)地王現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)控，同時(shí)收緊信貸政策為樓市降溫，蘇州、南京出臺(tái)措施限房?jī)r(jià)地價(jià)，天津、武漢、青島收緊公積金貸款政策。

　　反觀其他二線(xiàn)及多數(shù)三四線(xiàn)城市，房產(chǎn)庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻，市場(chǎng)仍以去庫(kù)存、促消費(fèi)為主基調(diào)，供應(yīng)端實(shí)行差別化供地政策，優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)等措施，需求端仍通過(guò)信貸調(diào)整、稅費(fèi)減免等刺激需求釋放。

　　信貸

　　由于2015年經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)仍大，預(yù)計(jì)政府有進(jìn)一步降息、降準(zhǔn)的空間。但根據(jù)融360最新的房貸利率數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前全國(guó)首套房平均利率已降至4.48%，達(dá)到歷史最低，預(yù)計(jì)未來(lái)降息空間有限。

　　在降準(zhǔn)及流動(dòng)性寬松方面， 中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所宏觀經(jīng)濟(jì)與政策主管周景彤近期表示，盡管下半年經(jīng)濟(jì)的不確定因素加大，但通脹還將維持較低水平，這也給降準(zhǔn)提供了有利空間。而貨幣政策在下半年將仍以“穩(wěn)中趨松”的政策為主。但只靠貨幣政策并不能解決問(wèn)題，還需要更加積極的財(cái)政政策的支撐?！?/span>

　　另一方面，受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)影響，國(guó)內(nèi)貨幣效率逐年下降，預(yù)計(jì)難有大幅寬松。而且針對(duì)能出現(xiàn)外匯流出的情況，預(yù)計(jì)管理層將實(shí)施降準(zhǔn)以維持流動(dòng)性平衡，但大規(guī)模的流動(dòng)性釋放難有。

　　再?gòu)慕鹑跈C(jī)構(gòu)角度看，由于2016年上半年經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的依賴(lài)性較高，加上樓市庫(kù)存壓力較大，中央對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施優(yōu)惠房貸的力度亦會(huì)相對(duì)寬松，所以上半年或會(huì)有更多時(shí)間使房貸優(yōu)惠利率保持在較低水平。

　　不過(guò)這一現(xiàn)象在近期出現(xiàn)了變化，已經(jīng)有部分銀行開(kāi)始通過(guò)“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn)，比如，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始大幅收縮開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款的額度，利率上也可能上調(diào)；此外，工商銀行針對(duì)個(gè)人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%，貸款所購(gòu)商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時(shí)有所提高。而且對(duì)個(gè)人商用房貸款合作項(xiàng)目范圍也作出了進(jìn)一步的范圍劃分。要求全國(guó)范圍內(nèi)重點(diǎn)選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會(huì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款支持的項(xiàng)目。所以，可以預(yù)見(jiàn)的是，下半年如果經(jīng)濟(jì)回溫，則房貸優(yōu)惠幅度極有可能收窄。

　　這說(shuō)明，對(duì)于住宅市場(chǎng)來(lái)講，由于市場(chǎng)過(guò)熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素，核心熱點(diǎn)城市樓市即將步入調(diào)整期，房?jī)r(jià)在未來(lái)會(huì)逐步趨向穩(wěn)定，難以出現(xiàn)大漲態(tài)勢(shì)。

　　綜合來(lái)看，在一線(xiàn)城市限購(gòu)政策難以取消的狀況下，蘇州、南京、合肥、廈門(mén)、東莞、廊坊等二三線(xiàn)城市樓市在上半年持續(xù)火爆，預(yù)計(jì)下半年將成為這些城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”。

　　具體來(lái)說(shuō)，首先，從歷輪樓市出現(xiàn)過(guò)熱的階段的樓市表現(xiàn)來(lái)看，每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的時(shí)候，全國(guó)性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái)，為過(guò)熱的樓市降溫。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，那么，也就意味著，哪一個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過(guò)熱的狀況，哪個(gè)城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。

　　如今，南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現(xiàn)過(guò)熱的狀況，這些城市已經(jīng)有一輪“溫和”的調(diào)控政策出臺(tái)，如果上述城市樓市繼續(xù)火爆，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)。

　　其次，上半年此類(lèi)城市成交過(guò)熱，部分需求透支，同時(shí)房?jī)r(jià)高企，或許會(huì)導(dǎo)致下半年有效需求不足；另一方面，上半年，此類(lèi)城市信貸政策較為寬松，消費(fèi)者集中入市，導(dǎo)致這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)局部高熱，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超市場(chǎng)承受能力，且杠桿率較高。再者，此類(lèi)城市對(duì)于貨幣政策的反應(yīng)較為敏感，加上積聚了一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，所以下半年中央及地方預(yù)計(jì)會(huì)出臺(tái)針對(duì)性的信貸調(diào)整政策，這或許將對(duì)上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)起到抑制的作用。

　　而多數(shù)三四線(xiàn)等庫(kù)存壓力大的城市，未來(lái)將繼續(xù)落實(shí)優(yōu)惠政策、調(diào)節(jié)供應(yīng)以加快樓市庫(kù)存去化，其中進(jìn)一步推進(jìn)戶(hù)籍制度改革、鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化仍將是政策發(fā)力點(diǎn)。同時(shí)針對(duì)租賃市場(chǎng)的政策落實(shí)、加快化解非住宅庫(kù)存也需更有力的政策支持。

　　如果政策能夠逐步落實(shí)推廣，相信對(duì)于庫(kù)存壓力較大的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，或許會(huì)帶來(lái)一些推動(dòng)力，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。