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       社科院報告稱,32城市投機(jī)氛圍增多,住房市場高估值態(tài)勢加劇樓市泡沫不主動戳破將慢撒氣。

  “在供求關(guān)系發(fā)生根本性變化的背景下,房價沒有支撐的暴漲正在加大樓市風(fēng)險?!眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所原所長任興洲說。她是在11月30日舉行的中國社會科學(xué)院《中國住房發(fā)展報告(2016-2017)》(以下簡稱《報告》)的發(fā)布會上做出上述表述的。據(jù)其透露,未來房地產(chǎn)調(diào)控不會選擇主動戳破泡沫,而是將慢撒氣,逐步的釋放泡沫帶來的風(fēng)險與影響,既要消除恐慌,減少投資和投機(jī),也要保持市場的平穩(wěn)。

  任興洲表示,在快速城市化的背景下,住房需求從全面短缺到短缺,再到滿足主流需求,發(fā)生了根本性的變化。

  “國務(wù)院研究中心曾做測算,在2012年、2013年前后,我國城鎮(zhèn)家庭已達(dá)到戶均一套房,和過去的極度的全面短缺完全不同。這也意味著,現(xiàn)階段的房地產(chǎn)存在泡沫?!比闻d洲表示,目前部分行業(yè)受過剩產(chǎn)能拖累,導(dǎo)致資金涌入房地產(chǎn),風(fēng)險和泡沫又被加大。

  《報告》指出,2016年前三季度,在宏觀利好政策不斷加碼的背景下,一線城市及部分二線城市房價出現(xiàn)快速上漲,投資投機(jī)需求入場,房地產(chǎn)泡沫卷土重來。數(shù)據(jù)顯示,2016年2月至9月各月份中,全國商品住宅平均銷售價格分別為每平方米7394元、7400元、7449元、7418元、7322元、7337元、7362元、7373元。

  這一數(shù)值分別較上年同期增長14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.3%、11.5%、11.51%、12.66%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2014年全年的1.28%和2015年的9.11%。

  《報告》稱,35個大中城市中24個城市房價收入比正向偏離歷史均值,且22個城市的偏離程度高達(dá)10%以上。其中,深圳在收入增速保持平穩(wěn)的狀況下,房價存在超過180%的回調(diào)空間,風(fēng)險狀況堪憂。此外,35個城市中多達(dá)32個城市的房價租金指數(shù)比相對住房使用成本指數(shù)的倒數(shù)正向偏離,意味著樓市非理性投機(jī)氛圍增多,非理性投資帶來的高估值風(fēng)險值得警惕。以廈門為例,房價在資金成本不發(fā)生明顯提高的情況下,存在近100%回調(diào)空間。

  中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理倪鵬飛表示,本輪熱點(diǎn)城市房價上漲過快過猛,主要城市住房市場整體高估態(tài)勢進(jìn)一步加劇,風(fēng)險程度整體高于2010年。深圳、廈門、上海、北京、南京等城市風(fēng)險狀況較為突出。

  “經(jīng)濟(jì)下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣與城市分化,是引發(fā)樓市局部過熱的重要環(huán)境因素;驅(qū)動全社會支持或從事房地產(chǎn)投資投機(jī)的利益機(jī)制,是導(dǎo)致樓市局部過熱的深層根源;市場主體合作博弈,是樓巿局部過熱的整體原因;巨量資金導(dǎo)入是樓市局部過熱的主要源頭;‘地王’頻出,是加速樓市過熱與恐慌的直接原因;地方政府消極調(diào)控,是房價暴漲和市場恐慌的重要原因?!蹦啭i飛認(rèn)為,現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場最大的問題是,區(qū)域住房市場發(fā)展出現(xiàn)嚴(yán)重結(jié)構(gòu)失衡,高庫存和住房短缺同時并存。一二線城市庫存少,銷售火爆;三四線卻銷售增長緩慢,去庫存效果不明顯。

  倪鵬飛指出,本輪樓市熱潮不可避免地使局部房地產(chǎn)泡沫加劇,從而誘發(fā)并加大市場風(fēng)險,不得不引起重視。例如,局部上漲過快刺激巨量資金通過各種灰色渠道涌入房地產(chǎn)市場,扭曲資源合理配置,加劇財富分配不平等,加大金融體系風(fēng)險。

  鑒于樓市泡沫不斷積聚,任興洲強(qiáng)調(diào),此輪果斷調(diào)控不會輕易放松,但在實(shí)體經(jīng)濟(jì)依然較弱的背景下,不會選擇貿(mào)然刺破房地產(chǎn)泡沫,會選擇逐步釋放風(fēng)險。這意味著此輪調(diào)控將是一場持久戰(zhàn)。

  《報告》預(yù)測,2017年中國樓市將迎調(diào)整期,總體呈平穩(wěn)回落態(tài)勢,但具有不確定性。未來樓市調(diào)整幅度和時長將基于調(diào)控和改革的力度,空間上,調(diào)控也將呈差異化。具體指標(biāo)上,將是全國房價整體增幅收窄,個別月份或?qū)⒔^對下降。其中,一二線先前房價漲幅較快的城市房價增幅回落會更大,三四線城市分化,去庫存任務(wù)仍然艱巨。

  倪鵬飛認(rèn)為,我國樓市調(diào)控需調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展;加快相關(guān)制度改革,釋放新需求去庫存并對沖市場調(diào)整;在土地、金融、財稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革突破,鏟除經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化及波動的根基;健全樓市調(diào)控的工作機(jī)制,完善樓市調(diào)控的問責(zé)機(jī)制。

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