去庫存已經(jīng)成了國家大事了，別人說了可能不算，習(xí)大大說了，就不能不算！

　　問題是，怎么去庫存？

　　大家都懂，縮小供應(yīng)與需求之間的鴻溝，是促使供求關(guān)系趨于平衡的不二選擇。借著政策刺激，商品房銷售今年又終于迎來正增長，并且今年銷售額已經(jīng)超過歷史最高點的2013年1-10月，預(yù)計年底銷售面積和銷售額會雙雙成為新的歷史高峰。

　　但從企業(yè)層面看，快銷售、緩開工、少拿地是不得已的選擇?！　?

　　新開工面積已經(jīng)持續(xù)兩年處在負(fù)增長區(qū)間。

　　房企土地購置面積也在持續(xù)下降。

　　但是，緩開工、少拿地與國民經(jīng)濟增長目標(biāo)是相悖的，必然導(dǎo)致投資規(guī)模下降，拖累GDP增長。

　　唯一的辦法是通過政策刺激，促進房地產(chǎn)銷售。雖然政策刺激不是良方，必然導(dǎo)致市場扭曲、房價上漲、土地財政，經(jīng)濟難以擺脫房地產(chǎn)投資依賴路徑，并且導(dǎo)致房地產(chǎn)的白銀時代提前結(jié)束，但畢竟可以讓更多的城鎮(zhèn)居民盡早改善住房，讓農(nóng)民工盡早享受城鎮(zhèn)化和商品住房，短期穩(wěn)定經(jīng)濟，長期改善民生。

　　去庫存，又能拉動經(jīng)濟，關(guān)鍵還是促進房地產(chǎn)銷售，從國家層面看，仍是大有可為空間：

　　第一，運用信貸政策，降低購房門檻。

　　美國經(jīng)歷了次貸危機之后，銀行放貸已經(jīng)十分審慎了，首付比例是20%。而我們沒有次貸風(fēng)險，首套房首付比例25%、二套房首付比例40%，比美國還高，其實完全有空間可以下調(diào)，更何況中國人存款更多，還款意識更強，金融風(fēng)險更低。

　　如果首付比例下降5%，對于北京上海這樣的一線城市，相當(dāng)于200萬元的首套房首付款可以從50萬元下降到40萬元，就可以釋放更多的購房需求。在三四線城市，我們也經(jīng)?？吹胶芏噘彿空呱踔烈驗槎嗔藥浊г釛壭膬x的房子，如果首付比例下降5%，首套房首付款也可以減少2～3萬元，對于他們可謂是莫大(博客,微博)的福音。

　　二套房首付比例更高，本質(zhì)上是抑制居民財產(chǎn)性收入增長，這與國家要提高人民群眾財產(chǎn)性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購房者資金實力更強，本身的金融風(fēng)險更小，所以，我們相信未來首付比例一定是會下調(diào)的。

　　第二，控制土地溢價，減緩房價上漲。

　　土地價格過高，必然導(dǎo)致住房高端化，北京四環(huán)外新出地王樓面地價已經(jīng)達(dá)到5萬元/平方米，周邊地塊周邊二手房僅僅是3萬元，在售新盤銷售均價4萬多元，開發(fā)商要想不賠本，銷售房價至少要在7-8萬元，因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價、高總價，這樣必然導(dǎo)致供應(yīng)套數(shù)減少，購房門檻提高，銷售下降，庫存增加。

　　通過配建保障房、限制競拍地價的手段已經(jīng)被證明是失效的，只會過度扭曲市場，本質(zhì)上是默許開發(fā)商把保障房的成本加在商品房上，從而進一步推高房價。

　　要拉動房地產(chǎn)銷售，就必須控制地價進而控制房價上漲，以釋放購房需求、縮小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結(jié)果是無法供應(yīng)更多的住房，結(jié)果反而推高了地價和房價。

　　一二線城市要在有限土地供應(yīng)的前提下增加住房供應(yīng)，只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，讓土地市場降溫，抑制地王的產(chǎn)生，進而控制房價，增加銷售。

　　第三，落實戶籍政策，促進安居購房。

　　農(nóng)民進城不能落戶，購房意愿薄弱，就會始終處于漂泊感之中。一些地方政府已經(jīng)把購房與落戶、契稅減免、財政補貼等政策掛鉤，對促進農(nóng)民工購置房產(chǎn)、安居樂業(yè)產(chǎn)生了積極影響，也有利于城鎮(zhèn)化的落實。相信會有更多地方政府會出臺相應(yīng)政策，中央政府也會支持此類政策。

　　第四，減少商業(yè)配建，增加住房供應(yīng)。

　　目前地方政府規(guī)劃的商業(yè)配建面積過大，也導(dǎo)致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積累計就達(dá)到44億平方米，相當(dāng)于城鎮(zhèn)人均5.7平方米，商業(yè)營業(yè)用房嚴(yán)重過剩，加上電商的沖擊，商業(yè)投資回報率明顯下降，普通商業(yè)用房銷售也在走下坡路，由此也導(dǎo)致商業(yè)用房新開工率直線走低。

　　地方政府應(yīng)當(dāng)及時剎車，特別是商業(yè)已經(jīng)供大于求的城市，減少商業(yè)營業(yè)用房規(guī)劃指標(biāo)和商業(yè)配建指標(biāo)，否則商業(yè)用房市場的崩盤不可避免。對于住房供不應(yīng)求的一二線城市，也應(yīng)當(dāng)縮減商業(yè)和工業(yè)用地，增加住房用地供應(yīng)。

　　第五，降低交易稅費，活躍二手交易。

　　目前的商業(yè)用房只有一手房市場，二手房市場基本是個死市，因為交易稅負(fù)太高，要激活商業(yè)用房二手房市場，就要把稅收降下來。只要對比一下商業(yè)用房交易稅費和股市交易稅費，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業(yè)二手房市場好歹有收益卻是一潭死水。二手房市場不活，一手房市場也難以為繼。商業(yè)用房銷售增長率已經(jīng)連續(xù)下滑，未來也會進入負(fù)增長區(qū)間。商業(yè)用房供應(yīng)量過大雖然是主因，但與二手房市場失去功能不無關(guān)系。

　　激活商業(yè)二手房市場，就需要降低商業(yè)用房交易稅費，這也符合國家減稅的大方向，讓利于民、反過來引導(dǎo)消費。

　　第六，調(diào)整保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造政策。

　　保障房貨幣化安置政策是聰明的，政府不但不必再自行建設(shè)保障房，甚至不應(yīng)該采取配建保障房政策?！拔镆灶惥?、人以群分”是自然規(guī)律，強行把房屋貼上保障房的標(biāo)簽，不僅造成同一小區(qū)房屋品質(zhì)的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標(biāo)簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。最好的辦法還是應(yīng)當(dāng)對被保障人群進行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區(qū)，甚至棚戶區(qū)也可以實行貨幣化安置，以提高保障效率，同時化解庫存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴(yán)和體面。

　　中央政府去庫存的決心已經(jīng)表明，關(guān)鍵還在于有關(guān)部委和地方政府是不是能夠放棄短期利益而顧及長遠(yuǎn)？肯不肯有所作為？相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶政庸政將被提上議事日程，去庫存將成為各級政府的共識和行動，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來更加成熟的市場環(huán)境和政策氛圍，五年的去庫存周期很快就會過去，市場將變得更加平穩(wěn)健康，雖然有些房企可能等不到那一天。