地方版的樓市刺激政策陸續(xù)出臺。在這些政策刺激下,部分地區(qū)樓市回暖的態(tài)勢明顯。

房地產(chǎn)刺激政策近期頻頻發(fā)布。繼下調(diào)非限購城市首付比例、上調(diào)公積金存款利率之后,財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部下發(fā)通知,下調(diào)除北上廣深之外地區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。同時,地方版的樓市刺激政策也在陸續(xù)出臺。在這些政策刺激下,部分地區(qū)樓市回暖的態(tài)勢明顯。

　　外溢效應顯現(xiàn)

　　小楊已在北京工作兩年,看到不斷出臺的樓市刺激政策,購房成本有所下降,本來沒有購房計劃的他也開始蠢蠢欲動?！霸诓?、順義看了一些商住項目,不過都太貴了,還貸壓力太大?！毙畋硎?由于沒有北京戶口,不具備在北京購買普通居民住宅的條件,他最終將目標定在了燕郊。“找了一些新盤項目,打電話過去人家說賣完了,二期可能要到2017年開盤?！庇捎趽姆績r繼續(xù)上漲,小楊希望盡快找到合適的房子定下來。

　　春節(jié)過后,各地樓市開始回暖。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù),中原地產(chǎn)監(jiān)測的54城市春節(jié)后首周基本都處于復蘇過程中,54城市整體簽約達到3.5萬套,而春節(jié)前一周只有2.84萬套,但離市場正常狀態(tài)的6.5萬套左右依然有明顯差距。預計在3月中旬市場才會全面恢復到正常狀態(tài)。

　　財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部2月19日下發(fā)通知,下調(diào)契稅和營業(yè)收征收比例,主要是針對北上廣深之外的區(qū)域。而此前下調(diào)首付比例的政策同樣針對不實施“限購”的城市。業(yè)內(nèi)人士指出,一線城市房價持續(xù)上漲給置業(yè)帶來壓力,再加上刺激政策繞開了這些實施“限購”的城市,需求外溢將會給一線城市周邊地區(qū)的樓市帶來積極影響,“限購”城市周邊部分熱點區(qū)域房價仍有上漲空間?！氨热?受深圳房價持續(xù)上漲的影響,部分購房者會在深圳周邊的東莞、惠州等城市置業(yè),以鎖定購房成本?！毖芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。

　　不過,分析師指出:“目前少數(shù)三四線城市需求釋放主要受利好政策刺激影響且存在提前透支現(xiàn)象,隨著政策效應遞減,未來樓市需求有限。”

　　一二線城市暖意濃

　　根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù),節(jié)后首周一二線城市樓市恢復速度明顯超過了三四線城市。一線城市上周簽約數(shù)據(jù)達到5820套,二線城市簽約21517套,均超過了春節(jié)前一周,一二線城市相比節(jié)日前一周漲幅分別達到了45%和27%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示:“系列刺激政策陸續(xù)發(fā)布,從春節(jié)前的降低非限購城市首付比例到契稅、營業(yè)稅減免,雖然從政策覆蓋面看,繞開了北京等一線城市。但從市場變化看,這些政策都不可避免會在心理層面影響供需結(jié)構(gòu)。”

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,春節(jié)后首周(2月14日至2月20日),北京新宅網(wǎng)簽量僅為1006套。而二手住宅的網(wǎng)簽量則高達6048套,日均成交864套,節(jié)后首周交易量為2010年以來的最高值。成交均價為41490元/平方米,較2015年全年均價上漲5%左右。從數(shù)據(jù)來看,節(jié)后北京的新房市場表現(xiàn)冷淡,市場回溫緩慢。而二手房日成交量僅用3個工作日就攀升至1000套以上,日均成交量甚至超過了新房的成交總量,整個市場迅速回到了節(jié)前連續(xù)兩月成交量破兩萬的火熱態(tài)勢。

　　新房開盤量少,項目供應量不足,是導致新房市場冷淡的主要原因。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至2月21日,月內(nèi)北京無新建商品房住宅入市。從預售許可預告看也無項目入市。整體看,2月供應低迷,庫存持續(xù)降低。目前北京市商品房住宅整體庫存只有70814套,是2014年5月20日以來的最低點。

　　多位業(yè)內(nèi)人士對中國證券報記者表示,契稅下調(diào)對于一線城市的房地產(chǎn)市場也將產(chǎn)生影響。嚴躍進表示:“近期一線城市部分豪宅項目可能會因為此類政策的出臺而熱銷,價格上漲的可能性也比較明顯?！眰I(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示:“一線城市大戶型非普通住宅交易契稅的降低,購房成本的減少,有利于一線城市改善型購房需求的持續(xù)釋放?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出:“新政對于總價控制合理的首次改善型項目更為有利,而對高端豪宅以及遠郊剛需盤而言,前者由于資金能力對于契稅減免的反應較小,且購房者多非首次置業(yè),而遠郊項目價格區(qū)間原本就在‘普通住房’標準之內(nèi),因此契稅調(diào)整對于這兩端市場的影響較小?！?

　　政策力度有望超預期

　　對于未來房地產(chǎn)刺激政策方向,胡景暉表示:“2015年330新政之后的一系列樓市利好政策都是貨幣政策,但從四季度開始,貨幣政策對樓市刺激的邊際效應逐步減弱,市場逐步降溫。2016年初,中央重啟財稅政策。由此可以預見,財稅政策和貨幣政策雙管齊下,將成為未來促進房產(chǎn)流通、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、加速庫存去化、促進樓市繁榮的主要政策方向?！?

　　安信證券地產(chǎn)分析師陳天誠表示:“地產(chǎn)去庫存的政策高度被大幅提升,政策推行的力度和效果有望超預期。目前實際庫存面積高達98.3億平方米,去庫存壓力較大,需求端的財政補貼、供給端的減稅、增加公共品、保障房貨幣化以及地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等都是可能推出的政策。同時,未來也有可能成立某種形式的住房銀行。”

　　當下樓市分化正在加劇,多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)市場受各類因素影響,發(fā)展面臨較大風險。分析指出,未來大城市發(fā)展將成為一種趨勢。在此過程中,小城市應圍繞區(qū)域中心城市,結(jié)合自身特點及資源稟賦優(yōu)勢,明確城市定位,加快建設與自身資源稟賦相匹配的城市配套,主動承接區(qū)域中心城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,增強對外來人口的吸引力。